Người ta hầu như không thể dự đoán được những biến cố có thể
xảy ra ở một giao dịch bất động sản. Do vậy, thay vì duy trì ảo tưởng rằng
chúng ta có thể lường trước tương lai, các nhà đầu tư nên tìm cách giảm thiểu ảnh
hưởng từ những nguy có thể lường trước để giảm thiểu tổn thất khi gặp rủi ro .
Để có được một giao dịch thành công, chúng ta nên chú ý đến sáu yếu tố sau
trong bất động sản:
Thị trường bất động sản biến động luôn theo chu kỳ. Mùa đông
là mùa giao dịch đóng băng, thị trường đi xuống không có nhiều giao dịch được
thực hiện. Mùa xuân là mùa của bắt đầu của một chu kỳ mới, các công trình bắt đầu
được triển khai rầm rộ. Mùa hạ là mùa bùng nổ của giao dịch, thị trường luôn ở
tình trạng nóng sốt. Mùa thu là mùa của trầm lắng, thị trường bắt đầu đi xuống,
các nhà đầu tư chuyên nghiệp đã thoát khỏi thị trường.
 |
| Tính chu kỳ của thị trường bất động sản. |
Nhưng một nhà đầu tư sành sỏi họ không bị phụ thuộc nhiều
vào tính chu kỳ của thị trường. Họ là những người trường vốn nên học có thể qua
mùa đông của thị trường dễ dàng. Với những nhà đầu tư còn ít vốn thì nên có chiến
lược thông minh để đi qua khủng hoảng của thị trường. Trong bất cứ phân khúc
nào luôn có những sản phẩm bất động sản giá tốt. Nhiệm vụ của chúng ta là phải
tìm ra chúng để đầu tư, như vậy dù thị trường vào mùa nào thì chúng ta cũng
không sợ lỗ.
2. Vị trí bất động sản.
Vị trí bất động sản tốt đóng vai trò quan trọng trong việc tạo
ra dòng tiền tốt hoặc sinh lời cao cho bất động sản đó. Vị trí bất động sản phải
đảm bảo 4 yếu tố sau:
- Cảnh quan tuyệt vời. Khi chọn một bất động sản dù để ở hay
cho thuê thì bạn nên lựa chọn ở những vị trí có view nhìn đẹp hoặc nơi có dân
trí cao. Như vậy bạn đã cộng thêm giá trị vào bất động sản của bạn rồi đấy. Khả
năng cho thuê hoặc bán lại với giá cao hơn rất dễ dàng.
 |
| Vị trí của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra dòng tiền. |
- Sự uy tín. Bạn nên sở hữu cho mình những vị trí gần trung
tâm thương mại hoặc trụ sở chính quyền. Như vậy bạn sẽ đảm bảo an ninh cho tài
sản của mình, Bên cạnh đó, bạn cũng sẽ cho những người đi làm gần đó thuê lại rất
tốt.
- Tiềm năng tăng giá. Trước khi lựa chọn bạn sẽ phải trả lời
những câu hỏi như sau:
Liệu thương vụ này có theo kịp với sự
thay đổi của thời đại hay không?
Liệu giá cho thuê có đủ bù lạm phát hay
không?
Liệu khu vực đó sẽ phát triển tốt hay sẽ
lụi tàn đi?
3. Hiệu quả đầu tư:
Khi xét đến hiệu quả đầu tư của dự án chúng ta phải xét đến
2 yếu tố: Lãi vốn và dòng tiền.
Một bất động sản tốt là phải đảm bảo được cho nhà đầu tư cả
hai yếu tố trên. Một bất động sản ven đô thì có thể tăng nhanh về lãi vốn nhưng
khả năng khai thác dòng tiền rất thấp.
 |
| Hiệu quả đầu tư của dự án là: lãi vốn và dòng tiền. |
Và ngược lại các bất động sản ở nội thành vì giá đã gần bão
hòa nên khả năng tăng lãi vốn là không có, nhưng vì ở nơi đông dân cư nên có thể
cho thuê để khai thác dòng tiền. Ngày nay đã có những phân khúc bất động sản mới
có thể đảm bảo cả hai yếu tố, bất động sản biển là một ví dụ.
4. Pháp lý:
Các giấy tờ pháp lý cần nắm:
- Bản đồ quy hoạch 1/ 500.
- Giấy phép đầu tư xây dựng công trình.
- Bảo lãnh ngân hàng (một trong 38 ngân hàng được công bố từ
ngân hàng nhà nước)
- ....
5. Chủ đầu tư
Để đảm bảo tính minh bạch cũng như giảm thiểu khả năng dự án
treo. Nhà đầu tư phải lưu ý khi "chọn mặt gửi vàng". Phải xem xét những
dự án mà chủ đầu tư đã từng làm, nhận xét về tiến độ thực hiện so với cam kết
có đúng tiến độ không?
Hai nữa, phải xem năng lực tài chính cũng như đội ngũ phát
triển dự án. Họ có phải là những chuyên gia trong lĩnh vực họ tham gia.
6. Đòn bẩy
Hiện nay, nhà đầu tư đã được nhà nước hỗ trợ rất lớn. Theo
luật nhà ở 2014 mới áp dụng ngày 1/7/2015, khi một dự án tổ chức mở bán phải có
ít nhất một ngân hàng bảo lãnh. Như vậy nhà đầu tư có thể yên tâm về số tiền đầu
tư.
Nhưng, điều đó không có nghĩa là nhà đầu tư có thể giao phó
cho ngân hàng. Bởi khi làm thủ tục vay vốn, nhà đầu tư phải chứng minh thu nhập
là có khả năng trả khoản lãi vay và nợ gốc cho ngân hàng. Rất ít dự án có thể đứng
ra bảo lãnh không cần chứng minh thu nhập.
Trên đây là những yếu tố chính nên xem xét trước khi đầu tư
vào dự án. Chúc những nhà đầu tư thông thái có những quyết đính áng suốt đảm bảo
cho nguồn tài chính bền vững của mình.